Nous pouvons dénombrer deux critères :
- le caractère habituel des opérations
- l’intention spéculative lors de l’acquisition.
Le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.
Toutefois, un achat exceptionnel par exemple d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots peut suffire à caractériser la condition d’habitude.
Ce peut être le cas, notamment quand l’opération est réalisée par un professionnel de l’immobilier à titre privé.
Quant à l’intention spéculative, elle s’apprécie notamment :
- en fonction du délai séparant les acquisitions des reventes,
- du montant des profits,
- de la situation géographique…
En d’autres termes, une opération privée par un professionnel de l’immobilier peut être requalifiée d’opération de marchand des biens et la qualité fiscale de marchand de biens peut être également attribuée à de simples particuliers exerçant une profession totalement différente dans la mesure où l’intention spéculative est démontrée.
Les opérations effectuées par des marchands de biens professionnels sont présumées se rattacher à leur activité commerciale. dans le cas contraire, c’est au contribuable d’apporter la preuve.
Le professionnel devra démontrer entre-autre que le bien immobilier vendu ne faisait pas partie de son stock immobilier (de sa sphère professionnelle).
ex : cas des biens immobiliers acquis puis revendus pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux ; cas des résidences principales revendues suite à des mutations, naissances d’enfants (imposant une superficie d’habitation plus importante), etc.