Monthly Archives: janvier 2010

SCCV : un statut particulier

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Posted by admin on 26 janvier 2010 – 8 h 00 min
Filed under Immobilier

Les sociétés civiles de construction vente ont elles un objet commercial ou civil ?

En ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles , le code civil expose : “… ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. »
Le terme « civil » s’apprécie par opposition au caractère commercial.
Les sociétés civiles sont celles qui « ne constituent pas une entremise dans la circulation des richesses avec intention spéculative » .

Par principe, l’objet de la SCI doit obligatoirement être civil.
La S.C.I ne peut par exemple, de façon régulière, acheter un appartement pour le revendre car cela constituerait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier si l’action relève d’un caractère non récurrent. Dans le cas contraire et à l’exception de quelques autres conditions, l’activité est qualifiée d’activité de marchand de biens.

Il existe toutefois une « astuce » légale pour contourner le caractère commercial de certaines reventes : la revente immobilière au travers d’une société civile de construction-vente (SCCV).
Dans ce cas, l’opération, d’un point de vue juridique, échappe à l’exercice d’une activité commerciale et demeure un acte civil.

Ainsi, l’objet social des SCCV relève d’un statut particulier qui mérite une attention toute particulière.

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Spécificité des sociétés de construction vente

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Posted by admin on 26 janvier 2010 – 1 h 00 min
Filed under Immobilier

Une des grandes spécificités des SCCV est la possibilité d’exiger des associés un apport de fonds supplémentaire pour faire face aux besoins de financement.

Lorsque l’appel de fonds est indispensable à l’accomplissement de l’objet social, les associés sont tenus d’y répondre proportionnellement à leurs droits sociaux. A défaut, les autres associés peuvent demander la mise en vente des parts sociales de l’associé défaillant.
Cependant, un tel acte ne peut pas être valablement requis en assemblée générale lorsque l’édification de l’immeuble est déjà achevée car, dans cette hypothèse, l’objet du contrat est réalisé.
Ces appels peuvent prendre la forme d’une augmentation de capital ou être considérés comme des avances de trésorerie (enregistrement comptable en compte courant d’associé ou dans un compte de passif spécifique ).

Les sociétés de construction vente sont une forme de SCI

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Posted by admin on 25 janvier 2010 – 23 h 50 min
Filed under Immobilier

La société civile de construction-vente (SCCV) est une forme de société civile immobilière (SCI).
Pour appréhender ses modalités de constitution, il faut se référer aux règles de droit commun des SCI régies par le Code civil et plus particulièrement par les articles 1845 à 1870-1.

La société civile de construction-vente pour être valablement formée doit tout d’abord honorer les conditions de droit commun telles que le consentement et la capacité des associés.
Outre ces conditions, la SCCV répond d’un statut particulier qui la soumet à des règles spécifiques concernant son objet social, ses statuts et autres formalités qui lui incombent.

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Bon à Savoir : crédit impôt recherche et aides OSEO

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Posted by admin on 20 janvier 2010 – 0 h 38 min
Filed under Bon à savoir..., JEI, aides fiscales

Attention, si vous êtes sur le point de déclarer votre crédit d’impôt recherche (CIR) auprès de l’administration fiscale, il est bon de savoir que :

-les aides OSEO (subventions et les avances remboursables) perçues au titre d’un projet de R&D sont à déduire de la base de calcul du CIR.

-les aides OSEO, quel qu’elles soient, sont à prendre en compte l’année de leur perception (l’année où elles sont versées sur le compte bancaire de la société)

Par contre, rappelons que les avances remboursables sont restituables en cas de succès du projet.
Dans ce cas, l’année de remboursement de l’aide, cette dernière vient augmenter la bases de calcul du crédit d’impôt recherche (à hauteur du montant remboursé).
A défaut (en cas d’échec du projet), les avances remboursables deviennent des subventions définitives acquises par la société.

Bon à savoir : le droit de retrocession

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Posted by admin on 19 janvier 2010 – 0 h 00 min
Filed under Bon à savoir..., Immobilier

Dans les cinq ans de l’exercice du droit de préemption, si le maire décide d’utiliser ou de vendre le bien préempté, à d’autres fins que celles pour lesquelles il a exercé ce droit, il doit en informer les anciens propriétaires.
Ils deviennent alors prioritaire sur le rachat de leur ancien bien immobilier.
C’est que l’on nomme un droit de rétrocession.

Le prix est alors fixé à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.

Le droit de préemption urbain : quesaco?

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Posted by admin on 18 janvier 2010 – 23 h 58 min
Filed under Immobilier

Peut être, avez-vous dans votre patrimoine un ou deux biens immobiliers tel qu’un terrain ou une maison..
Un jour, pour des raisons qui vous appartiennent, vous décider de mettre en vente le bien immobilier.
Pour vous tenir informé des formalités, vous prenez préalablement contact avec votre notaire et là, il vous apprend que votre bien est préempté par la mairie !!!
Mais que signifie cette expression??
Pas d’affolement, le droit de préemption que se réserve la mairie dit « un droit de préemption urbain » (DPU) est tout simplement un droit prioritaire d’achat sur le bien immobilier que vous souhaitez vendre.

Le droit de préemption urbain ne peut être exercé par une mairie que dans les zones géographiques préalablement bien délimitées et pour mettre en œuvre uniquement des opérations d’intérêt général.
Par opération d’intérêt général, il faut entendre la rénovation urbaine ou la construction de logements sociaux aidés. L’architecture ou l’aspect patrimoniale d’un bâtiment ne peut justifier à lui seul, l’application d’un droit de préemption par la mairie.etc.

Sachez que si votre bien est soumis à un DPU, vous pouvez proposer l’acquisition à la commune, même si vous ne l’avez pas encore mis en vente.
Pour cela, Il lui suffit d’adresser (en recommandé avec AR) ce que l’on appelle : une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA). Cette Déclaration précise le prix souhaité de la vente.

A partir de là, en l’absence de réponse dans un délai de 2 mois ou en cas de refus express de la part de la mairie, vous êtes libre de vendre à qui vous souhaitez.
A l’inverse, si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
Toutefois, la mairie peut aussi exercer son droit de préemption en proposant un prix plus faible que celui figurant sur la DIA. ( mais pour ce faire, la mairie doit engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.)

Vous avez alors trois possibilités :
- soit accepter le nouveau prix,
- soit renoncer à la vente et conserver le bien immobilier dans votre patrimoine
- soit maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix.

Dans tous les cas, si vous ne souhaitez pas rentrer dans le détail du code de l’urbanisme (articles L211-5, L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9), n’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre notaire ou de votre expert comptable.
Un formalisme rigoureux est indispensable et risque de rendre la procédure caduque en cas de non respect.