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La société civile de construction-vente (SCCV) est une forme de société civile immobilière (SCI).
Pour appréhender ses modalités de constitution, il faut se référer aux règles de droit commun des SCI régies par le Code civil et plus particulièrement par les articles 1845 à 1870-1.

La société civile de construction-vente pour être valablement formée doit tout d’abord honorer les conditions de droit commun telles que le consentement et la capacité des associés.
Outre ces conditions, la SCCV répond d’un statut particulier qui la soumet à des règles spécifiques concernant son objet social, ses statuts et autres formalités qui lui incombent.

Conditions de fonds des sociétés civiles de vente d’immeubles.

La création d’une Société Civile Immobilière ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I.
Le nombre d’associé n’est pas limitatif et le minimum requis est de deux.
Nous sommes par conséquent en présence d’un contrat synallagmatique.

En parallèle, la société pour être valablement formée doit également réunir les exigences suivantes :

• détenir un engagement et un consentement formel des parties
• disposer de la capacité physique et mentale
• aspirer à un objet et une cause licites

Le consentement passe obligatoirement par un écrit. Le contrat doit être rédigé dans son intégralité et être exempt de vices cachés (erreur sur la qualité d’un des cocontractant, erreur sur la nature du contrat, dol ). Le vice est caractérisé dans l’hypothèse où s’il avait été connu des parties contractantes, le contrat n’aurait jamais été formé. La volonté de s’associer doit par conséquent être sincère, non équivoque et en aucun cas être simulée. Ce peut être le cas lorsqu’un contrat dissimule une convention « secrète » : la cause réelle du contrat n’est pas celle énoncée. Par voie de conséquence, la société est considérée fictive et nulle.

La capacité est l’aptitude à participer à la vie juridique de l’entité en formation.
Les associés d’une SCI n’ont pas besoin d’avoir la qualité de commerçant.

Enfin, l’objet social de la société est la mise en commun d’un bien ou d’un projet. C’est le pourquoi du contrat et la raison d’être de la société. Ce dernier s’accompagne de façon indissociable d’une cause réelle et sérieuse. Il constitue un élément fondamental du contrat.
Il détermine à lui seul la sphère d’activités de la société. S’il n’est pas déterminé lors de la rédaction des statuts il doit au moins être déterminable.

Conditions de forme des Sociétés civiles de construction-vente

Les sociétés civiles de construction-vente sont dotées d’un statut juridique particulier figurant aujourd’hui dans les articles L 211-1 à L 211-4 et R211-1 à R211-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Jusqu’à la signature des statuts, il est fait promesse d’apport par les futurs associés. La société est dite en formation et les cocontractants sont en pourparler. Comme il n’existe pas de capital minimum requis, cette première condition de forme est simple d’application. Les associés peuvent valablement constituer la société avec un euro.

Toutefois, dans la pratique les SCCV sont dotées d’un capital de l’ordre de 2000 €. Par cette mise de fonds initiale, les associés démontrent en quelques sortes qu’ils croient en la réussite de leur projet.

Ensuite, il convient de s’assurer de la retranscription de l’ensemble de ces éléments dans la rédaction des statuts.
Sans ce formalisme la société ne peut être immatriculée. Elle demeure une société en formation créée de fait. En ce sens, résulte une impossibilité pour les associés d’ester en justice.
Outre ces aspects généraux, les statuts des sociétés civiles de construction-vente doivent mentionner :

• les obligations des associés en cas d’appels de fonds,
• les conditions dans lesquelles les associés défaillants peuvent revendre leurs parts sociales.