Les sociétés civiles de construction vente ont elles un objet commercial ou civil ?
En ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles , le code civil expose : “… ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. »
Le terme « civil » s’apprécie par opposition au caractère commercial.
Les sociétés civiles sont celles qui « ne constituent pas une entremise dans la circulation des richesses avec intention spéculative » .
Par principe, l’objet de la SCI doit obligatoirement être civil.
La S.C.I ne peut par exemple, de façon régulière, acheter un appartement pour le revendre car cela constituerait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier si l’action relève d’un caractère non récurrent. Dans le cas contraire et à l’exception de quelques autres conditions, l’activité est qualifiée d’activité de marchand de biens.
Il existe toutefois une « astuce » légale pour contourner le caractère commercial de certaines reventes : la revente immobilière au travers d’une société civile de construction-vente (SCCV).
Dans ce cas, l’opération, d’un point de vue juridique, échappe à l’exercice d’une activité commerciale et demeure un acte civil.
Ainsi, l’objet social des SCCV relève d’un statut particulier qui mérite une attention toute particulière.
Objet social de la Société civile de construction-vente
Son objet est de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction »
Il fait appel à une notion juridique assez large. Elle intègre dans son périmètre les opérations liées et indissociables de l’opération dite « de construction » au sens strict du terme.
On trouve notamment comme activités :
- l’achat des terrains à bâtir,
- l’aménagement et la viabilisation du terrain,
- la démolition des immeubles préexistants avant leur reconstruction.
Par « immeuble » sont visés tous bâtiments quelle qu’en soit leur destination, mais aussi les ouvrages accessoires tels que les parkings, les quais, les surélévations etc.
Par « construire », il faut comprendre la construction neuve mais aussi la transformation ou la rénovation d’immeubles dans la mesure où leur ampleur les assimile à des opérations de construction .
Cette notion est acceptable uniquement lorsque la construction en vue de la vente reste l’objet principal de la société.
Par conséquent, la définition ci-dessus ne fait pas obstacle à l’exercice de plusieurs activités. Il est simplement précisé que la construction au sens large du texte doit être prépondérante.
Les autres activités peuvent donc être exercées dès lors qu’elles présentent un caractère accessoire.
Ceci nous conduit très vite à nous interroger sur les particularités et l’étendue de telles activités.
Etendue de l’objet social
Le caractère des activités accessoires suit celui de l’objet social . En d’autres termes, la société civile de construction vente ne peut exercer que des activités civiles. Toute activité commerciale, même secondaire ou dérisoire sort de son champ d’application.
En particulier, sont exclues les activités consistant à revendre non bâtis des terrains acquis par la société (activité à proprement parler d’achat–revente dite « de marchand de biens »).
Dans ce dernier cas de figure, la société, qui détient au moins partiellement un objet commercial, est juridiquement considérée comme irrégulièrement constituée. Les associés sont tenus du passif social de la société sur tous les biens personnels à hauteur de leur participation dans le capital social. Tout se passe comme dans une société de personnes où « l’affectio societatis » y est prédominant mais à la différence, ici, que les associés ne pas responsable solidairement.
Par ailleurs, une fois le programme immobilier achevé et vendu, l’objet social est dit « réalisé » et tombe. La société devient alors une « coquille vide » qui n’a, selon ce premier constat, plus lieu d’exister.
Ceci n’est pourtant pas vérifiable lorsque plusieurs programmes immobiliers existent au sein d’une même société civile de vente d’immeubles comme le prévoit la loi.
En effet, l’objet social demeure dans la mesure où la réalisation simultanée et/ou successive de plusieurs programmes immobiliers a clairement été stipulée dans les statuts.
Cependant, cette éventualité est peu utilisée dans la pratique. Les investisseurs (notamment les banques) souhaitent généralement limiter leurs risques financiers à la réalisation d’un seul programme. Les banques créent des barrières en refusant les financements sollicités. Elles estiment qu’un projet « multi-programmes » leurs fait courir un risque financier démesuré.
Dès lors, en présence de structure « mono-opération », une fois la construction achevée et vendue dans son intégralité, l’objet social disparaît. La société devient sans motif d’existence et peut être dissoute puis liquidée.