En ce qui concerne le statut spécifique des sociétés civiles , le code civil expose : “… ont le caractère civil, toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet. »
Le terme « civil » s’apprécie par opposition au caractère commercial.
Les sociétés civiles sont celles qui « ne constituent pas une entremise dans la circulation des richesses avec intention spéculative » .

Par principe, l’objet de la SCI doit obligatoirement être civil.
La S.C.I ne peut par exemple, de façon régulière, acheter un appartement pour le revendre car cela constituerait un acte commercial. En revanche, rien n’interdit à la société de revendre son bien immobilier si l’action relève d’un caractère non récurrent. Dans le cas contraire et à l’exception de quelques autres conditions, l’activité est qualifiée d’activité de marchand de biens.

Il existe toutefois une « astuce » légale pour contourner le caractère commercial de certaines reventes : la revente immobilière au travers d’une société civile de construction-vente (SCCV).
Dans ce cas, l’opération, d’un point de vue juridique, échappe à l’exercice d’une activité commerciale et demeure un acte civil.

Ainsi, l’objet social des SCCV relève d’un statut particulier qui mérite une attention toute particulière.

Objet social de la Société civile de construction-vente

Son objet est de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fraction »

Il fait appel à une notion juridique assez large. Elle intègre dans son périmètre les opérations liées et indissociables de l’opération dite « de construction » au sens strict du terme.

On trouve notamment comme activités :

• l’achat des terrains à bâtir,
• l’aménagement et la viabilisation du terrain,
• la démolition des immeubles préexistants avant leur reconstruction.

Par « immeuble » sont visés tous bâtiments quelle qu’en soit leur destination, mais aussi les ouvrages accessoires tels que les parkings, les quais, les surélévations etc.
Par « construire », il faut comprendre la construction neuve mais aussi la transformation ou la rénovation d’immeubles dans la mesure où leur ampleur les assimile à des opérations de construction .
Cette notion est acceptable uniquement lorsque la construction en vue de la vente reste l’objet principal de la société.

Par conséquent, la définition ci-dessus ne fait pas obstacle à l’exercice de plusieurs activités. Il est simplement précisé que la construction au sens large du texte doit être prépondérante.
Les autres activités peuvent donc être exercées dès lors qu’elles présentent un caractère accessoire.
Ceci nous conduit très vite à nous interroger sur les particularités et l’étendue de telles activités.

Etendue de l’objet social

Le caractère des activités accessoires suit celui de l’objet social . En d’autres termes, la société civile de construction vente ne peut exercer que des activités civiles. Toute activité commerciale, même secondaire ou dérisoire sort de son champ d’application.

En particulier, sont exclues les activités consistant à revendre non bâtis des terrains acquis par la société (activité à proprement parler d’achat–revente dite « de marchand de biens »).

Dans ce dernier cas de figure, la société, qui détient au moins partiellement un objet commercial, est juridiquement considérée comme irrégulièrement constituée. Les associés sont tenus du passif social de la société sur tous les biens personnels à hauteur de leur participation dans le capital social. Tout se passe comme dans une société de personnes où « l’affectio societatis » y est prédominant mais à la différence, ici, que les associés ne pas responsable solidairement.
Par ailleurs, une fois le programme immobilier achevé et vendu, l’objet social est dit « réalisé » et tombe. La société devient alors une « coquille vide » qui n’a, selon ce premier constat, plus lieu d’exister.
Ceci n’est pourtant pas vérifiable lorsque plusieurs programmes immobiliers existent au sein d’une même société civile de vente d’immeubles comme le prévoit la loi.
En effet, l’objet social demeure dans la mesure où la réalisation simultanée et/ou successive de plusieurs programmes immobiliers a clairement été stipulée dans les statuts.

Cependant, cette éventualité est peu utilisée dans la pratique. Les investisseurs (notamment les banques) souhaitent généralement limiter leurs risques financiers à la réalisation d’un seul programme. Les banques créent des barrières en refusant les financements sollicités. Elles estiment qu’un projet « multi-programmes » leurs fait courir un risque financier démesuré.

Dès lors, en présence de structure « mono-opération », une fois la construction achevée et vendue dans son intégralité, l’objet social disparaît. La société devient sans motif d’existence et peut être dissoute puis liquidée.

Lorsque l’appel de fonds est indispensable à l’accomplissement de l’objet social, les associés sont tenus d’y répondre proportionnellement à leurs droits sociaux. A défaut, les autres associés peuvent demander la mise en vente des parts sociales de l’associé défaillant.
Cependant, un tel acte ne peut pas être valablement requis en assemblée générale lorsque l’édification de l’immeuble est déjà achevée car, dans cette hypothèse, l’objet du contrat est réalisé.
Ces appels peuvent prendre la forme d’une augmentation de capital ou être considérés comme des avances de trésorerie (enregistrement comptable en compte courant d’associé ou dans un compte de passif spécifique ).

La société civile de construction-vente pour être valablement formée doit tout d’abord honorer les conditions de droit commun telles que le consentement et la capacité des associés.
Outre ces conditions, la SCCV répond d’un statut particulier qui la soumet à des règles spécifiques concernant son objet social, ses statuts et autres formalités qui lui incombent.

Conditions de fonds des sociétés civiles de vente d’immeubles.

La création d’une Société Civile Immobilière ne nécessite aucun capital minimum. Quelle que soit sa nationalité, toute personne physique ou morale peut être associée dans une S.C.I.
Le nombre d’associé n’est pas limitatif et le minimum requis est de deux.
Nous sommes par conséquent en présence d’un contrat synallagmatique.

En parallèle, la société pour être valablement formée doit également réunir les exigences suivantes :

• détenir un engagement et un consentement formel des parties
• disposer de la capacité physique et mentale
• aspirer à un objet et une cause licites

Le consentement passe obligatoirement par un écrit. Le contrat doit être rédigé dans son intégralité et être exempt de vices cachés (erreur sur la qualité d’un des cocontractant, erreur sur la nature du contrat, dol ). Le vice est caractérisé dans l’hypothèse où s’il avait été connu des parties contractantes, le contrat n’aurait jamais été formé. La volonté de s’associer doit par conséquent être sincère, non équivoque et en aucun cas être simulée. Ce peut être le cas lorsqu’un contrat dissimule une convention « secrète » : la cause réelle du contrat n’est pas celle énoncée. Par voie de conséquence, la société est considérée fictive et nulle.

La capacité est l’aptitude à participer à la vie juridique de l’entité en formation.
Les associés d’une SCI n’ont pas besoin d’avoir la qualité de commerçant.

Enfin, l’objet social de la société est la mise en commun d’un bien ou d’un projet. C’est le pourquoi du contrat et la raison d’être de la société. Ce dernier s’accompagne de façon indissociable d’une cause réelle et sérieuse. Il constitue un élément fondamental du contrat.
Il détermine à lui seul la sphère d’activités de la société. S’il n’est pas déterminé lors de la rédaction des statuts il doit au moins être déterminable.

Conditions de forme des Sociétés civiles de construction-vente

Les sociétés civiles de construction-vente sont dotées d’un statut juridique particulier figurant aujourd’hui dans les articles L 211-1 à L 211-4 et R211-1 à R211-6 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Jusqu’à la signature des statuts, il est fait promesse d’apport par les futurs associés. La société est dite en formation et les cocontractants sont en pourparler. Comme il n’existe pas de capital minimum requis, cette première condition de forme est simple d’application. Les associés peuvent valablement constituer la société avec un euro.

Toutefois, dans la pratique les SCCV sont dotées d’un capital de l’ordre de 2000 €. Par cette mise de fonds initiale, les associés démontrent en quelques sortes qu’ils croient en la réussite de leur projet.

Ensuite, il convient de s’assurer de la retranscription de l’ensemble de ces éléments dans la rédaction des statuts.
Sans ce formalisme la société ne peut être immatriculée. Elle demeure une société en formation créée de fait. En ce sens, résulte une impossibilité pour les associés d’ester en justice.
Outre ces aspects généraux, les statuts des sociétés civiles de construction-vente doivent mentionner :

• les obligations des associés en cas d’appels de fonds,
• les conditions dans lesquelles les associés défaillants peuvent revendre leurs parts sociales.

Le prix est alors fixé à l’amiable ou par le juge de l’expropriation.

Le droit de préemption urbain ne peut être exercé par une mairie que dans les zones géographiques préalablement bien délimitées et pour mettre en œuvre uniquement des opérations d’intérêt général.
Par opération d’intérêt général, il faut entendre la rénovation urbaine ou la construction de logements sociaux aidés. L’architecture ou l’aspect patrimoniale d’un bâtiment ne peut justifier à lui seul, l’application d’un droit de préemption par la mairie.etc.

Sachez que si votre bien est soumis à un DPU, vous pouvez proposer l’acquisition à la commune, même si vous ne l’avez pas encore mis en vente.
Pour cela, Il lui suffit d’adresser (en recommandé avec AR) ce que l’on appelle : une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA). Cette Déclaration précise le prix souhaité de la vente.

A partir de là, en l’absence de réponse dans un délai de 2 mois ou en cas de refus express de la part de la mairie, vous êtes libre de vendre à qui vous souhaitez.
A l’inverse, si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
Toutefois, la mairie peut aussi exercer son droit de préemption en proposant un prix plus faible que celui figurant sur la DIA. ( mais pour ce faire, la mairie doit engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.)

Vous avez alors trois possibilités :
- soit accepter le nouveau prix,
- soit renoncer à la vente et conserver le bien immobilier dans votre patrimoine
- soit maintenir le prix initial et demander au juge de l’expropriation de déterminer le prix.

Dans tous les cas, si vous ne souhaitez pas rentrer dans le détail du code de l’urbanisme (articles L211-5, L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9), n’hésitez pas à prendre conseil auprès de votre notaire ou de votre expert comptable.
Un formalisme rigoureux est indispensable et risque de rendre la procédure caduque en cas de non respect.

On dénombre principalement trois types de SCI :

1. les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou de location : elles ont pour objet de faire construire ou d’acquérir des immeubles en vue de les louer ou de les mettre à la disposition gratuite de leurs associés,
2. les sociétés civiles d’attribution : leur originalité tient au fait que les associés s’attribuent en toute propriété ou en jouissance une fraction des immeubles construits ou acquis par la société,
3. les sociétés civiles de construction-vente : ces sociétés sont créées dans l’unique but de supporter un ou plusieurs programme(s) de construction d’immeubles destinés à être revendus.

• le caractère habituel des opérations
• l’intention spéculative lors de l’acquisition.

Le caractère habituel s’apprécie en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’importance des opérations.

Toutefois,  un achat exceptionnel par exemple d’un seul immeuble en bloc, suivi de sa division et de sa revente par lots peut suffire à caractériser la condition d’habitude.
Ce peut être le cas, notamment quand l’opération est réalisée par un professionnel de l’immobilier à titre privé.

Quant à l’intention spéculative, elle s’apprécie notamment  :

• en fonction du délai séparant les acquisitions des reventes,
• du montant des profits,
• de la situation géographique…

En d’autres termes, une opération privée par un professionnel de l’immobilier peut être requalifiée d’opération de marchand des biens et la qualité fiscale de marchand de biens peut être également attribuée à de simples particuliers exerçant une profession totalement différente dans la mesure où l’intention spéculative est démontrée.

Les opérations effectuées par des marchands de biens professionnels sont présumées se rattacher à leur activité commerciale. dans le cas contraire, c’est au contribuable d’apporter la preuve.
Le professionnel devra démontrer entre-autre que le bien immobilier vendu ne faisait pas partie de son stock immobilier (de sa sphère professionnelle).

ex : cas des biens immobiliers acquis puis revendus pour satisfaire des besoins personnels ou familiaux ; cas des résidences principales revendues suite à des mutations, naissances d’enfants (imposant une superficie d’habitation plus importante), etc.

En effet, les activités commerciales d’achat-revente n’entrent pas dans la « sphère licite » de l’objet social des sociétés civiles de construction-vente. Cette irrégularité a pour conséquence de faire naître une seconde société créée de fait qui met à la charge des associés une responsabilité indéfinie et solidaire. L’absence d’immatriculation lui fait perdre son droit d’ester en justice et la rend ainsi vulnérable vis à vis des tiers.